買廠房經歷損失近十萬卻價值上千萬

下一站守候 · 發表于昨天 23:10

在義烏的非常多的創業者應該都有自購廠房的夢想。我從2005年來到義烏創業，現在每年交租金上百萬。我也時不時想自購廠房，希望在自己的廠房里更好的規劃未來。

但是最近的一個月的經歷可謂驚心動魄，差點要了我的老命。事情的起因可以追溯到五年前，和義烏房東五年租約未滿，房東就以市場行情比合同價格高來撕毀合同，合同中每年漲價三萬，變成要求重簽漲價十七萬。重簽后今年合同又到期，房東再次要求漲價將近二十萬，于是第三次起了買廠房的念頭。

只要是在義烏的企業主應該都接到過廠房中介的電話，我也因此開啟了一個多月的看廠房經歷。

廠房中介誘惑企業主最多的是股權轉讓原有畝產稅不變。由于十幾年前甚至二十幾年前義烏本地第一批購置工業土地的房東在當年并沒有畝產稅一說，最近幾年也許為了讓工業用地流轉起來提高土地效益，開始有了畝產稅，但執行對于第一批房東還是比較溫和，只是對排名后10%D類有一些水電限制，最終畝產稅都是轉嫁到了租金上，轉嫁給了義烏租廠房的中小企業，房東毫發無傷，甚至得到了更多的收益。這也許違背了政策初衷？我覺得義烏的活力來自于租房的中小企業。

對于原始房東的畝產稅水平如果能轉移到下一家手上能保持不變的確有很大的誘惑。但是事實呢，政府應該是已經知道了通過股權轉讓來規避變動的這個漏洞，于是在2021年3月出臺文件關于全生命周期管理即畝產稅的文件，文件里特別提到股權轉讓如果不是轉讓給直系親屬就要與當地政府重簽全生命周期即畝產稅協議，這是其一。

其二是中介說股權轉讓時，不會馬上重簽畝產稅協議，這是非常非常有隱蔽性的。因為文件里有提到下一年的一月一日開始執行。即你今年五月買的，2023年11日才會碰到這個問題。房東中介都已經落袋為安，你卻可能要每年補繳比原來租房還高的成本。

其三是廠房中介一直說畝產稅協議即使重簽，達不到要求也沒關系，不會要求補繳。這是對于沒有畝產稅協議的第一任房東，而事實呢，從佛堂上溪幾家第二任房東已重簽的畝產稅協議內容看，明確15萬一畝，7.5-15之間不足15萬要補齊，低于7.5萬，政府有權低價收回土地，低到嚇人的地步，市場價兩三百萬的土地五萬收回。

以上內容如有不對也望指正，但是事實上以上事實會傷害到很多人的利益，這是我花了近十萬學費得到的教訓。相信對很多人已經價值上千萬。

花了近十萬損失的學費得到的也不只是以上內容，還有更勁爆的內容，我將在下一篇中介紹。